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Para aquellos interesados en una empresa rentable o un refugio tranquilo, las propiedades frente al mar de Costa Rica ofrecen una oportunidad de inversión excepcional. Sin embargo, la compra de terrenos en la costa conlleva ciertos desafíos y particularidades legales que deben comprenderse a fondo para tomar una decisión informada.
Guiados por la experiencia de Sergio Solera Lacayo, experto en derecho inmobiliario y socio director de Facio & Cañas Law Firm, Luxury Living Costa Rica l Forbes Global Properties se enorgullecen de ofrecer esta guía meticulosamente elaborada de los 8 factores esenciales para la compra de propiedades frente al mar:
- Propiedad privada o concesión: verifique el estado del terreno
Más del 90% de las propiedades frente al mar en Costa Rica pertenecen al Estado y normalmente son gestionadas por el municipio respectivo. La construcción y el uso de estos terrenos requieren un contrato de concesión, que funciona de forma similar a un contrato de arrendamiento. Como resultado, solo un pequeño porcentaje de los terrenos frente al mar están titulados como propiedad privada, por lo que es esencial verificar a fondo el estado del terreno. Si se trata de una concesión, asegúrese de que los registros estén en orden para evitar problemas futuros durante el proceso de renovación. Si es propiedad privada, compruebe que se han cumplido todos los requisitos para tener un título válido. “En estos casos, llevamos a cabo toda la diligencia debida, como lo haríamos con cualquier otra propiedad, pero también vamos más allá rastreando el origen de la propiedad. Verificamos que los requisitos se cumplieron de acuerdo con una disposición de una ley promulgada en 1970, que es esencialmente la única forma de titular estas propiedades correctamente”, comentó Sergio Solera. Si el proceso de titulación no se siguió estrictamente, la Procuraduría General de la República podría iniciar un proceso de nulidad del título, revirtiendo el terreno al Estado, y tenga en cuenta que no existe un estatuto de limitaciones aplicable. En tales casos, sería necesario iniciar una solicitud de concesión, lo que implica un proceso lento que requiere un plan regulatorio en el área que no existe en muchos lugares. Si la propiedad de interés ya tiene una concesión en el momento de la compra, también es aconsejable contar con asesoramiento legal para verificar los procedimientos involucrados y anticipar cualquier obstáculo que pueda surgir cuando expire el plazo de la concesión y se requiera la renovación. “En estos casos, se debe revisar el expediente en la Municipalidad para verificar las inspecciones, el cumplimiento del plan de zonificación o cualquier procedimiento administrativo. Una vez que el contrato es avalado (normalmente por el Instituto Costarricense de Turismo), debe registrarse en el Registro Nacional. Contar con los expertos adecuados es crucial para navegar con éxito el proceso y garantizar que se cumplan todos los procedimientos de concesión, especialmente para la renovación”, agregó Solera.
- Regulaciones de la zona marítima
En Costa Rica, la Zona Marítimo Terrestre (ZMT) consta de dos secciones: el área pública y la zona restringida. El área pública cubre los primeros 50 metros desde la línea de pleamar y está abierta al público, por lo que este espacio no puede ser otorgado en concesión ni titulado. La zona restringida comprende los siguientes 150 metros donde se puede otorgar una concesión o donde puede existir propiedad privada.
- Plan regulador y permiso de uso de suelo
Antes de comprar un terreno frente al mar sin título, verifique si el municipio respectivo tiene un plan regulador. Este plan es esencial para obtener una concesión y determinar los posibles usos del terreno, como fines residenciales, comerciales u hoteleros. Sin un plan regulador, el proceso de concesión se vuelve más complicado y puede llevar años. “En estas transacciones, es importante considerar el uso previsto del terreno en relación con el plan regulador. Por ejemplo, un plan 100% residencial no permitirá la construcción de hoteles. Es por eso que la orientación de expertos es crucial para navegar por estos aspectos”, agregó Solera. Los expertos aconsejan precaución con las concesiones, evitando la construcción no autorizada y cumpliendo con las leyes ambientales, ya que las violaciones pueden conducir a la rescisión del contrato de concesión por parte de las autoridades.
- Pagos de impuestos o tasas
Los pagos de impuestos varían según el tipo de propiedad. Si el terreno está titulado, el propietario debe pagar el impuesto sobre la propiedad (establecido legalmente en el 0,25% del valor fiscal). Si se trata de una concesión, se debe pagar una tasa al Municipio, que generalmente oscila entre el 1% y el 4% del valor fiscal, dependiendo del uso autorizado de la concesión (residencial, comercial o turístico).
- Permiso de suministro de agua: asegure el acceso legal
Independientemente de si el terreno es una concesión o está titulado, es esencial que la propiedad tenga acceso a una fuente de agua legal. El agua no se puede obtener de un manantial o pozo privado sin los permisos estatales, que deben verificarse antes de la compra para evitar problemas futuros.
- Propiedades frente a la playa o con vista al mar con estructuras existentes: inspección integral
Si está considerando una propiedad frente a la playa o una con vista al mar que ya tiene estructuras construidas, se recomienda contratar a un ingeniero civil para una revisión exhaustiva de las estructuras existentes. Los estudios de suelo y la verificación de límites por parte de un topógrafo también son necesarios para garantizar el cumplimiento.
- Estructura de propiedad para adquirir la propiedad
Para fines de protección de activos y responsabilidad, se recomienda adquirir la propiedad a nombre de una empresa. Esta estructura también facilita ciertos procedimientos y puede ofrecer ventajas fiscales y de planificación patrimonial.
- Especificidades de la zona de Papagayo y residencia de inversión
La zona de Papagayo tiene un régimen regulatorio y de concesión especial diferente al del resto del país. Si está interesado en una propiedad en esta área, consulte a un abogado de bienes raíces familiarizado con estas regulaciones. Además, para inversiones de al menos $150,000, los inversores extranjeros pueden calificar para la residencia como inversor, lo que facilita el proceso de residencia en Costa Rica.
Recomendaciones finales
Comprar una propiedad en una playa costarricense puede ser complejo debido a las restricciones legales y los procesos administrativos.
Sin embargo, con la ayuda de Luxury Living Costa Rica l Forbes Global Properties, así como con el asesoramiento legal de expertos, es posible realizar una compra informada y segura y disfrutar de su propiedad frente al mar con tranquilidad.
Si está interesado en comprar una propiedad frente al mar, no dude en consultar a nuestro equipo de lujo aquí.
